如何活下去？“小万科”荣盛发展拟发债百亿扩张，千亿文旅项目撬动藏忧

9月底，万科那红彤彤的“活下去”还未褪色，10余天后，它转身“吞下”华夏幸福多个环京地产项目。

一方收缩，另一方即前进蚕食乃或“鲸吞”。寒冬、低潮，同一个市场，要安全还是要规模，地产大小玩家们的玩法和境遇已然迥异。

同样起家、重仓环京区域，有“小万科”之称的荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）选择了与华夏幸福不同的道路。几乎与万科高呼“活下去”同期，荣盛发展公告称，拟在境外发行总额不超过5亿美元（约34.34亿元人民币）的境外公司债券。

加上8月前后其披露的拟发行债权性固定收益类产品、公司债券以及股东借款，荣盛发展拟融资和借款已超190亿元，主要用于其新项目包括地产项目等的投资、偿还债务等。

荣盛发展要规模，销售突破千亿元是其多年夙愿，为此不惜疯狂拿地，以及激进推进文旅项目布局寻求多元化，曾一年间文旅投资概算近2000亿元，不断推高资产负债率，从2012年的76.56%增至2017年的84.68%，再增至2018年上半年的84.95%。

荣盛发展正加快推动地产项目销售和回笼资金，增加安全系数，但距离预期目标尚有不小距离，速度已走缓，夙愿更难抵及。而对（拟）投资千亿之巨地产为内核的康旅板块，荣盛发展也正寻求更多撬动，但也不易。

在规模与安全连接的“钢丝线”上，荣盛发展会走得如何?

01

扩张不止

一手持续加速回笼资金，一手继续拿地，荣盛发展的扩张节奏未停。

10月9日，荣盛发展发布公告称，今年9月，荣盛发展实现签约面积59.77万平方米，同比增长38.29%； 签约金额60.64亿元,同比增长26.84%。 同时，今年1-9月，荣盛发展累计实现签约面积572.37万平方米，同比增长50.93%;累计签约金额595.10亿元，同比增长46.18%。 

此前荣盛发展已有类似动作。今年8月，荣盛发展实现签约面积68.03万平方米，同比增长87.67%；签约金额68.35亿元，同比增长68.77%。

同时，今年8月、9月，荣盛发展及其控股公司在河北霸州、安徽合肥两地拿下多宗地块，折合出让面积超过34.75万平方米，共耗资超过29亿元。根据公开数据统计，荣盛发展今年1-9月累计拿地耗资超过79亿元，同比去年下降58.54%。

此前荣盛发展拿地堪称“疯狂”，其于2016年12月在河北、南京、重庆等地耗资约80亿元横扫47宗地块。而2017年全年除了2月，荣盛发展在其他11个月里累计拿下100多宗土地，仅招拍挂拿地耗资就超过200亿元。

目前来看荣盛发展放缓了拿地速度，但截至今年6月，荣盛发展的土地储备建筑面积达3630.13万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。 

荣盛发展继续做加法，只是相对放缓了节奏。

房企追求规模由来已久，百亿、千亿乃至五千亿的递增销售规模，形成多个显眼门槛，将这个行业的超级大鳄、大鳄以及中小玩家区分出明显的高低层级。

荣盛发展被称“河北地王”背后，是其一直“往上爬”欲触及千亿门槛的夙愿，多年后还未抵达。

做大规模是房企维系自己的市场地位及市场“安全”的一个重要手段。在目前的市场低潮期，房企销售回笼资金放缓、银行等信贷资金收口等因素，房企资金承压加剧，大鱼吃小鱼的现象也增多，中小开发商面临更加险恶的市场环境，反之体量庞巨的大开发商则可能有更多的抄底机会。此前有说法认为，万科“活下去”背后的一重意味是鼓噪市场艰难，中小开发商不如投靠大开发商以寻求活下去，这样其就有了更多抄底机会。

今年7月10日，中国平安受让华夏幸福19.7%股份，成为后者的第二大股东。10月9日，华夏幸福公告称，拟与北京万科就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。

出让股权、卖出数个项目，资金的困境应该是华夏幸福不得不迈过的坎。而万科的“转瞬变脸”吃下这些项目，不由让人怀疑关于其上述抄底说法的可能性。

同样起家于环京区域，同样面临资金困境的荣盛发展，自然深知其中冷暖苦乐，只不过它的选择不是收缩，而是通过发债、借款等熟悉的手段来暂时解决资金问题，继续扩张。

根据近期荣盛发展公告及相关公开信息，荣盛发展拟在境外发行总额不超过5亿美元（约34.34亿元人民币）的境外公司债券。另拟面向合格投资者以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

此外，荣盛发展8月披露拟申请发行两单共80亿元的公司债券，另拟向股东荣盛控股、荣盛建设借款70亿元，借款期限不超过12个月。

拟融资加上借款已超190亿元，主要用于荣盛发展新项目的投资、偿还债务和债务置换等。比如5亿美元境外公司债券将用于境内及海外项目投资，偿还现有债务及补充一般运营资金。10亿元的债权融资拟用于房地产项目开发建设。

02

千亿文旅版图

虽“身价”尚不及第一梯队，但转型文旅布局项目的打法，荣盛发展比之地产顶级豪门也不遑多让：密集投资、多地布局、激进。

公开信息显示，荣盛发展在2014年已开始布局文旅，当年5月，其宣布将在安徽黄山进行高端文旅项目开发，涉及资金约10亿元。

2015年11月22日，荣盛发展公告称拟投资荣盛康旅投资有限公司（简称“荣盛康旅”）全资子公司。其经营范围为旅游度假设施建设、养老养生、康复医疗、文化体育、生命和生物工程的投资、研发等。

这里的康旅是大健康和泛文旅的组合，“康+旅”为其商业模式。

按照荣盛康旅的计划，将布局“大北京、大黄山、大华中、大海南、大上海、大西南”六大康旅区域，在大海、湖泊、高山旁和森林四种大自然业态建设“游养医药”四大产业，涵盖旅游、度假、养老养生、康复、医疗、生物及生命工程全产业，目标是成为全国领先的新型康旅度假生活方式运营商。

到2016年下半年，荣盛康旅国际度假区已在秦皇岛、野三坡、承德、邢台、衡水、黄山、九华山、神农架、海南、成都、西安和南京等地布局了14个康旅项目，并在当年8月并购了美亚航空。

2016年11月，荣盛发展发布“3+X”战略，即以大地产、大健康、大金融+X（互联网等新兴产业战略），通过“游养医”构建大健康板块，加大生态旅游、养老养生等领域投资。 

执惠不完全统计发现，从2017年3月底至2018年4月初，除了2017年7月，荣盛发展每个月都有文旅项目达成合作或合作意向。一年间，荣盛发展（拟）布局文旅项目达28个，拟投资（含部分有意向，但还未最终落定的项目）概算金额约1997.68亿元，近2000亿元。

曾有机构统计超三成的国内百强房企已入局文旅，恒大、碧桂园、绿地和华夏幸福等文旅项目（拟）投资都为千亿级别，万科、融创等为数百亿级别。简单对比测算，荣盛发展的拟投资额可能只排在恒大和碧桂园之后。

不过自今年4月底至今，荣盛发展的文旅布局同比有所放缓。

据荣盛发展公告内容，4月底，荣盛康旅与贵州省息烽县政府签订协议，投资息烽新萝温泉康养度假区项目，项目占地约7900亩；5月底，荣盛发展表示拟在四川省仁寿县投资田园综合体项目，用地约2万亩，总投资预计150亿元；6月18日，荣盛发展透露计划在丽江古城投建国际旅游度假区项目，用地约1800亩。

反观2017年5月至9月，荣盛发展（拟）投资项目达11个，概算金额超800亿元。

荣盛发展的最新动向是，10月10日，其公告称，其控股下属公司RiseSun Healthcare & Tourism CZ a.s.以报价3.79亿捷克克朗（折合人民币约1.17亿元）确定中标Thermal Pasohlávky 公司所有土地。

这是荣盛发展2017年5月拟投捷克帕索夫斯基水疗娱乐项目的进一步推进，拟投金额5.68亿元人民币。Thermal Pasohlávky 公司为捷克共和国南摩拉维亚州和帕索夫斯基市政府所属公司，全权负责中医药水疗康复中心项目。

03

带有金融属性的运营难题

放缓但仍寻求扩盘，缘由和后推力关键都是资金支持问题，但荣盛发展的境况有更不乐观的趋势。

荣盛发展2018年上半年年报显示，截至今年6月底其存货为1345.24亿元，同比增加21.45%，相比2017年年末增长12.74%。同时，荣盛发展上半年签约金额400.99亿元、销售回款323.91亿元，销售回款率为80.78%。

荣盛发展2018年的目标是计划签约金额约880亿元，计划实现销售回款约800亿元，由此得出销售回款率为90.91%，高出上半年超过10%。此外，荣盛发展截至今年9月的签约金额595.10亿元，距离全年目标还有近300亿元，而9月的签约金额已低于8月，同比增幅下降也较大。

今年剩下的时间，荣盛发展的压力已然明显。它期许以地产为内核的康旅项目有更好表现。

据近期媒体报道，荣盛发展正推动其“盛行天下”模式落地。荣盛发展官网信息显示，早在2015年8月，其已对外推出这一模式。该模式的主题是“一处置业，四季度假，旅居天下”，将旗下地产、金融、酒店和旅游等资源进行整合，为荣盛业主提供“候鸟式”置业、投资、旅居一站式服务。

目前，荣盛康旅建设并运营着33个康旅国际度假区、1家超5星的荣玺庄园、12家五星级标准度假酒店、7家荣逸温情酒店、15家特色公寓/民宿、5个特色小镇、3个滑雪场、1个通用航空公司（美亚航空）等。

业主只要在景区购买一套荣盛康旅的房子，并将房屋进行托管，即可加入盛行天下旅居联盟（或盛行天下计划），成为联盟的业主会员。荣盛发展为每位业主提供“盛行权”，一般是每年提供总房款10%的盛行权，可共享给亲朋好友使用（注：不同项目的具体权益可能不同）。比如业主可以凭借盛行权在每一个荣盛发展旗下的项目支付住宿费，实现所谓的共享换住，到荣盛发展旗下项目旅游时，相当于可优惠或免费入住其他荣盛发展的酒店或其他业主的房屋等。

以荣盛康旅的“四季童话小镇”项目为例。荣盛发展官网信息显示，业主首付10%即可够得一套70年产权房屋一套，每年返房屋签约额10%的盛行权（盛行权旅居与人民币等值，签几年返几年），在“盛行天下”平台上，可选择互换体系内的资源（如飞机、游艇、马术、钢琴、美术、海外游学等资源）进行互换等。

简单来说，盛行天下模式是将荣盛发展布局的大北京、大黄山等六大区域项目以及海外项目资源进行串联，通过盛行权提供度假消费权益，赋予其中地产项目更多的投资属性乃至一定的金融属性，来增加其市场流动性，提升可投价值，吸引业主购房。

但共享逻辑的可行性关键在于高频消费，而旅游并非如此，这使得不同业主间不同区域换住不同房屋，严格来说更偏低频。荣盛发展的做法是在盛行天下中嵌入其他更多旅游产品，拉升盛行权的可用价值。据媒体报道信息，荣盛发展的业主可用盛行权置换景区门票、交通、导游、特产购物、生活用品、汽车保养等各种服务权，普遍涉及“交通、住宿、吃喝、娱乐”四大开销。

盛行权的提供，可能提高业主及其亲朋出游、消费的积极性，带动增加荣盛康旅项目营收。

逻辑上似乎都成立，但盛行权实质可算是给到业主的一种含蓄或迂回的投资回报收益，增强地产的投资属性，也就要求荣盛发展旗下康旅项目具备足够的造血功能，即需要通过良好运营来实现持续的新增收益，持续造血。简单说，业主是否是否去到上述六大区域及海外区域置业或旅游，也在于这些区域的运营成效怎样。但荣盛发展的运营却要打个问号。

目前荣盛发展的经验能力多集中于传统房地产开发运营，尚无一个很成功的文旅项目运营案例，相关运营能力经验比较欠缺。一个项目铺下去，尚且考验整体操盘、内容或产品研发及迭代更新能力，毋论多个文旅大盘持续铺开。

“康”是特色，但养老养生、健康医疗项目的竞争力已非中医、温泉、优质景区等足以凸显，大医院、知名医疗机构、康旅产品IP等是做大时绕不过的元素，但背后都是沉甸甸的资金和人才投入。

此前有媒体透露，2018年4月，荣盛发展在全景网投资者关系互动平台称，荣盛康旅的收入包含房地产销售和门票酒店收入，目前还是以房地产结算为主。

另据荣盛发展财报，2017年，荣盛发展营收387.04亿元，康旅板块营收31.32亿元，占比约8.09%；2018年上半年荣盛发展营收193.88亿元，康旅板块实现签约13.74亿元，回款13.69亿元，占比约7.09%。

变现尚少，荣盛发展还将如何“出牌”，进一步撬动康旅地产销售？

（本文作者曾建中，执惠主笔）

END

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